A Usucapião é um meio legal pelo qual uma pessoa pode se tornar proprietária de um imóvel após possuí-lo por um determinado período, sem necessidade de compra formal. Esse processo pode ser aplicado inclusive em situações de herança, onde alguém pode adquirir a propriedade de um bem que originalmente pertencia a outra pessoa.
Mas afinal, como ela funciona? A advogada do Núcleo de Práticas Jurídicas da Universidade Tiradentes (Unit) e especialista em Processo Civil, Renata Cristina Melo de Sá, explica que o principal requisito é que o possuidor tenha exercido essa posse de maneira mansa e pacífica, sem qualquer contestação, pelo período exigido pela lei. Esse período pode variar dependendo do tipo de usucapião, podendo ser de 2 a 15 anos. Além disso, é necessário demonstrar que o imóvel é passível de usucapião e que o possuidor não possui outro imóvel.
“Conforme o art. 183, §3º e art. 191, parágrafo único da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, os imóveis públicos não poderão ser adquiridos por meio da usucapião e a demonstração de tempo, em relação a essa exigência depende da espécie de usucapião. É válido ressaltar que os quesitos citados anteriormente são os comuns em relação às espécies de usucapião, uma vez que existem alguns tipos de prescrição aquisitiva que possuem peculiaridades, consoante será esclarecido na pergunta seguinte”, ressalta.
Tipos de usucapião
Existem várias modalidades de usucapião, cada uma com suas particularidades:
- Usucapião extraordinária: Requer posse pacífica por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver moradia habitual ou realizado obras no imóvel.
- Usucapião ordinária: Exige justo título, boa-fé e posse contínua por 10 anos, reduzida para 5 anos em determinadas condições.
- Usucapião especial urbana e rural: Presente na Constituição de 1988, com requisitos específicos de metragem, uso e residência no imóvel.
“É importante observar que na usucapião rural, o possuidor deverá preencher mais requisitos, visto que não requer apenas que o usucapiente resida no imóvel, mas também que ele torne a sua ocupação produtiva, pois solicita a este morador que trabalhe no imóvel a ser usucapido. Na usucapião especial, tanto urbana, quanto rural não poderá ser aplicada o instituto jurídico de acessão de posse, em outras palavras, não haverá a soma do tempo de posse do atual possuidor com a do antigo do possuidor”, explica Renata.
Procedimentos para dar entrada na usucapião
Renata explica que a usucapião pode ser requerida judicialmente ou extrajudicialmente. Na via judicial, o processo tramita no Poder Judiciário, exigindo provas documentais e testemunhais da posse, como por exemplo, contas antigas de água, luz, telefone e/ou quaisquer outras correspondências encaminhadas ao endereço do imóvel em nome do morador. “A usucapião extrajudicial ocorre em cartório e também requer a instrução de um advogado, além da apresentação de documentos como a planta do imóvel e certidões negativas”, detalha Renata.
Usucapião de herança
Uma questão polêmica é a possibilidade de herdeiros perderem um imóvel por usucapião. Renata afirma que é possível que um dos herdeiros tenha legitimidade para usucapir um bem de herança em desfavor de outro herdeiro, desde que preencha os requisitos legais. “Isso inclui exercer posse exclusiva com animus domini pelo prazo determinado em lei, sem oposição dos demais herdeiros. A Ministra Nancy Andrighi, no Recurso Especial nº 1.631.859 – SP, destacou a necessidade de cumprir os requisitos legais para validar a usucapião nesse contexto”, orienta.
A especialista reforça a importância de consultar um advogado para análise específica de cada caso, pois os detalhes narrados pelas pessoas fazem a diferença para aplicar a viabilidade da usucapião. “Assim, a usucapião pode regularizar a posse de imóveis, garantindo o princípio da utilidade social dos bens e permitindo, inclusive, a aquisição de propriedades herdadas sem compensação financeira, desde que cumpridos os requisitos legais”, finaliza.
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