Gentrificação. Um nome descreve um fenômeno silencioso, sutil e polêmico que ocorre em muitas cidades e regiões mundo afora. Criado em 1964 pela socióloga britânica Ruth Glass (1912-1990) para descrever mudanças ocorridas em bairros operários de Londres (Reino Unido), o termo foi criado a partir da palavra inglesa gentry, que quer dizer “burguesia” ou “elite”. Trata-se do processo de transformação socioeconômica de áreas urbanas desvalorizadas ou periféricas, através de novos investimentos, reformas e serviços. Um fato complexo, que promove melhorias estruturais e valorização destas regiões, atraindo moradores de maior renda, mas aumenta o custo de vida, sobretudo os preços de aluguéis e comércios, e estimula a especulação imobiliária, expulsando a população local original, de menor renda, para bairros mais afastados.
“Geralmente, ela ocorre quando determinados bairros começam a receber investimentos, melhorias urbanas, projetos de revitalização… Com isso, os imóveis se valorizam e o custo de vida aumenta, o que pode levar à substituição gradual da população original. Costuma ser um processo lento e progressivo, mas que no decorrer do tempo transparece a mudança”, explica a professora Layla Araújo Pinto, do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Tiradentes (Unit).
Um exemplo clássico é o Porto Maravilha, projeto lançado em 2009 para requalificar seis bairros da região portuária do Rio de Janeiro (RJ), incluindo partes do Centro. Implantado em meio aos preparativos da capital fluminense para sediar a Copa do Mundo 2014 e as Olimpíadas 2016, ele promoveu revitalização urbana, novos investimentos e valorização imobiliária. “Apesar dos avanços urbanísticos, houve críticas relacionadas ao risco de deslocamento de comunidades tradicionais e aumento do custo de moradia”, pontuou o professor Diogo de Calasans Andrade, do Programa de Pós-Graduação em Direitos Humanos (PPGD/Unit), que citou como exemplo o bairro do SoHo, em Nova York (Estados Unidos), uma área industrial degradada que passou por forte valorização imobiliária nas décadas de 1960 e 1970, após a chegada de artistas, galerias e novos empreendimentos.
“Em Aracaju podemos observar processos semelhantes em duas frentes. Um exemplo é a revitalização do Centro Histórico, que buscou valorizar o patrimônio e o turismo, mas que também gerou mudanças no perfil de uso dos espaços urbanos. Outro caso é o desenvolvimento de áreas da zona sul, como o bairro Jardins, que após novos investimentos imobiliários e comerciais passou por forte valorização urbana. Esses processos são comuns em cidades que passam por requalificação urbana e expansão do mercado imobiliário”, acrescenta Calasans.
Gatilhos que incitam
Este processo pode ocorrer tanto de forma espontânea quanto planejada. Layla Araújo explica que em alguns casos, artistas, estudantes ou pequenos empreendedores começam a ocupar áreas mais baratas da cidade, iniciando um processo gradual de valorização. “Mas isso não é garantido ou tende a acontecer de forma muito mais lenta. É mais comum que aconteça depois de grandes investimentos imobiliários ou projetos de requalificação urbana, que podem acelerar ou estimular esse processo”, destaca ela, ressaltando que esses processos podem respeitar ou não os padrões arquitetônicos e urbanísticos de uma cidade.
“Isso depende muito da intervenção feita e das políticas urbanas adotadas. Em alguns casos, projetos de requalificação buscam preservar o patrimônio arquitetônico e a identidade urbana. Em outros, a valorização imobiliária pode levar à substituição de edificações e à descaracterização do tecido urbano original – como quando são feitas obras voltadas para mobilidade urbana, como pontes e viadutos, que acabam mudando a configuração urbana (e consequentemente arquitetônica) do local”, detalha a professora, acrescentando que a demolição de imóveis e espaços considerados “velhos” não caracteriza necessariamente a gentrificação, mas pode fazer parte desse processo.
A partir das novas infraestruturas, requalificações urbanas e incentivos, investidores e pioneiros são atraídos a essas regiões, por vantagens de preço e qualidade. Em seguida, reformas, negócios de nicho e eventos culturais consolidam o bairro, elevando os preços e aluguéis dos imóveis. “O processo avança com grandes incorporadoras e redes comerciais, aumentando o risco de deslocamento e padronização dos usos. A duração varia de 3 a 20 anos, dependendo do mercado e da regulação, e não é linear, pois algumas áreas podem gentrificar em ondas e bolsões, com avanços e recuos”, explica o professor Rodrigo Rocha, dos cursos de Administração, Ciências Contábeis e pós-graduação Lato Sensu da Unit.
Ainda de acordo com Rodrigo, a gentrificação pode ser estimulada por eventos e choques, como a abertura de universidades ou desativação de áreas industriais; tendências de mercado como crédito barato, preferência por bairros com determinadas características e valorização de amenidades urbanas; e narrativas de marketing urbano e plataformas digitais; além de mudanças demográficas e comportamentais, como lares menores e trabalho remoto. “O desafio está em calibrar instrumentos para redistribuir o valor gerado e evitar custos sociais excessivos. Políticas públicas, programas de revitalização, incentivos fiscais e investimentos em infraestrutura também atuam como motivadores, podendo induzir a gentrificação involuntária se não forem acompanhadas de medidas inclusivas”, pontua.
A especulação
Outra consequência do fenômeno é a especulação imobiliária, prática que consiste na aquisição e retenção de terrenos ou imóveis visando ganhos futuros com a valorização, frequentemente sem uso imediato. Isso pode envolver manter propriedades vazias ou subutilizadas, no aguardo de mudanças favoráveis no mercado ou na legislação. Rodrigo Rocha argumenta que, embora a especulação faça parte dos mercados, ela se torna problemática quando gera ineficiências e custos sociais, especialmente em áreas com alta demanda por moradia.
“A especulação e a gentrificação estão interligadas, pois ambas se baseiam em expectativas de valorização, levando investidores a aumentar preços antes mesmo de melhorias concretas, o que pressiona moradores e comércios. A retenção de imóveis vagos na expectativa de gentrificação eleva ainda mais os preços, mas políticas públicas adequadas podem mitigar esse efeito. Assim, a relação entre esses processos depende da governança urbana e do alinhamento entre interesses privados e objetivos públicos, permitindo transformar bairros com crescimento econômico sem expulsar a população original”, observa o economista.
E o Plano Diretor?
Juridicamente, os fenômenos de gentrificação são analisados sob o aspecto do Direito à Cidade, e se relacionam diretamente com instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece princípios como a função social da propriedade e da cidade. “O problema surge quando essa valorização urbana não é acompanhada por políticas de inclusão social, gerando aumento do custo de vida e deslocamento das populações tradicionais ou mais vulneráveis. Portanto, juridicamente, a gentrificação deve ser analisada à luz de princípios constitucionais, especialmente o direito à moradia, a função social da propriedade e o direito à cidade, previstos na Constituição Federal e na legislação urbanística”, afirma Diogo Calasans, acrescentando que um dos principais pontos desta legislação é o Plano Diretor de cada município.
“Em teoria, toda transformação urbana deveria estar alinhada com os planos diretores municipais, que são os principais instrumentos de planejamento urbano no Brasil. Esses planos estabelecem regras de uso do solo, densidade urbana, preservação de áreas e instrumentos de política urbana. Contudo, na prática, a gentrificação muitas vezes ocorre como consequência indireta de políticas de revitalização urbana ou de valorização imobiliária, nem sempre acompanhadas por mecanismos de proteção social adequados. Quando o planejamento urbano não prevê instrumentos como zonas especiais de interesse social (ZEIS), políticas habitacionais ou controle de especulação imobiliária, o processo pode gerar exclusão urbana”, alerta o professor do PPGD.
“Os Planos Diretores podem influenciar diretamente esses processos, pois definem parâmetros de uso do solo, densidade, preservação patrimonial e diretrizes de desenvolvimento urbano, entre outros aspectos. Quando bem estruturados, podem ajudar a equilibrar valorização urbana com inclusão social e proteção do patrimônio”, complementa a professora Layla Araújo.
Cidades inteligentes
O fenômeno da gentrificação também se choca com outro conceito moderno que vem sendo implementado na organização das cidades: o das cidades inteligentes, dotadas de recursos avançados de tecnologia e conectividade para otimizar e ampliar o acesso dos moradores a serviços e informações. Para o professor Diogo Calasans, autor de pesquisas e livros publicados sobre o tema, essa é uma discussão relevante, pois, muitas vezes, projetos urbanos associados à inovação tecnológica, digitalização e modernização urbana podem gerar valorização acelerada de determinadas áreas da cidade.
“Se esses projetos forem implementados apenas com foco tecnológico ou econômico, sem políticas sociais complementares, podem agravar desigualdades urbanas e estimular processos de gentrificação. Em relação às cidades inteligentes, existe outro fenômeno que é a segregação digital, quando uma parcela da população não possui acesso a tecnologia e isso ocasiona mais uma forma de exclusão, que é a tecnológica. Por isso, uma abordagem contemporânea de cidades inteligentes precisa ir além da tecnologia e incorporar princípios como inclusão social, governança participativa e direito à cidade”, diz ele.
Para Diogo, existe uma tensão entre os dois conceitos, mas eles não são necessariamente incompatíveis. “A gentrificação costuma ser vista como um efeito indesejado de processos de revitalização urbana, enquanto o conceito moderno de cidades inteligentes busca justamente promover desenvolvimento urbano sustentável e inclusivo. Portanto, quando bem planejadas, as cidades inteligentes podem evitar ou mitigar processos de gentrificação excludente, utilizando instrumentos de planejamento urbano, dados e políticas públicas para garantir diversidade social e acesso democrático à cidade”, esclarece, concluindo que “o futuro das cidades inteligentes não pode ser apenas tecnológico: precisa ser também humano, inclusivo e socialmente sustentável”.
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